北京房價這回看來要“真摔”了

    商品房一周降價近3000二手房簽約創(chuàng)3年新低

    9月6日，業(yè)內期待的樓市傳統(tǒng)銷售旺季"金九銀十"上周拉開帷幕。中國指數研究院5日發(fā)布數據顯示，上周被監(jiān)測的35個城市中，14個城市樓市成交量同比下降，10個城市成交量跌幅在30%以上。井韋攝(中新社發(fā))

    北京房地產交易管理網近日發(fā)布統(tǒng)計數據顯示，8月份北京新房住宅簽約套數為5261套，二手房住宅簽約套數為7782套，合計簽約1.3萬套，環(huán)比下降26.4%，創(chuàng)下3年以來的新低。"金九銀十"本應是北京房地產行業(yè)最熱鬧的時節(jié)，如今卻在限購、限貸、限價等房產調控政策之下持續(xù)低迷，引發(fā)了公眾對房價下行的預期。面對房產銷量下降庫存猛增的現(xiàn)實，房價是否已經松動、拐點是否為時不遠，房價是"真摔"了嗎？針對以上這些公眾關心的問題，本報記者采訪了有關專家。

    房價最高降了一半多

    北京房地產交易管理網數據顯示，上周普通商品住宅成交均價為20776元/平方米，環(huán)比之前一周23730元/平方米的成交均價，縮水2954元，下降幅度達12.4%。一周之內降價近3000元！

    記者走訪幾家房地產中介后發(fā)現(xiàn)，一般二手房現(xiàn)在成交的房子都是在標價的基礎上下調5萬至8萬左右，有的甚至會降到20萬元左右。"我愛我家"西大望路店的銷售人員告訴記者，其實這也并不是個例，當前四環(huán)以內乃至二環(huán)、三環(huán)的部分商圈都存在不同程度降價出售的情況。

    與此同時，新開盤的擬售價格也在縮水。以北京市最先帶動樓市跌價風潮的通州區(qū)域為例，地王級項目潤楓領尚，2009年原本擬售均價定在2.5萬元/平方米，其最高售價甚至接近3萬元/平方米；但9月7日記者致電了解，該項目最低定價已改為1.3萬元/平方米。北京房山、大興等地，銷售停滯、降價促銷的現(xiàn)象也在逐漸增多，如北京萬科率先在房山區(qū)域開啟了分期首付這一絕跡多年的銷售模式。

    北京中原市場研究總監(jiān)張大偉分析，購房者信心下降、庫存壓力加大等原因都導致成交價格開始出現(xiàn)"跳水"，而且這一現(xiàn)象還將繼續(xù)加大，尤其是通州、大興、房山等區(qū)域的房子，最高下調幅度可能要超過10%。

    供求關系是房價下跌主因

    "市場預期發(fā)生了變化，價格快速上漲的勢頭被有效地遏制住了。"中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強認為，北京前8個月，一手二手房和去年相比，下滑的比重非常高。隨著樓市調控的深入，開發(fā)貸款、購房貸款均收緊，整個樓市資金鏈呈現(xiàn)緊張趨勢。而目前樓市庫存量正在加大，將給開發(fā)商造成較大的壓力，因此通過促銷手段加速推盤，以價換量，也是促使房價下跌的原因。

    但中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌提醒，房地產的房價是各地的供求關系決定的，供應量和需求量的變化造成了房價的這種變化。

    雖然北京新建住宅庫存套數已突破11萬套，顧云昌仍認為北京房地產市場供求關系依然很緊張，而且目前買賣雙方處于相互博弈狀態(tài)，一方面賣方不希望降價，因為他們的資金壓力還沒到非降不可的地步，買方則自然希望價格回落。

    顧云昌認為，目前北京市二手房市場已經出現(xiàn)價格松動，而二手房價格的松動可能會影響一手房價格，但是會有個過程。

    同時，陳國強也建議，在制度創(chuàng)新上做一些創(chuàng)新，把一些比較充沛的社會資金，引導進入到房地產的供應環(huán)節(jié)，增加房地產開發(fā)的來源，有助于增加未來市場的供應，也可以更有效地化解長期存在的供求矛盾。

    房價松動時間窗口會提前

    雖然交易量持續(xù)下降，出于對市場傳統(tǒng)的"金九銀十"的預期，很多開發(fā)商仍對9月、10月抱有很大的希望，而且加快了推盤的速度。9月份，開發(fā)商在北京有近40個樓盤推出，差不多是8月份的3倍多。

    但業(yè)內人士并不看好，普遍認為，對房地產企業(yè)而言，回籠資金的難度會進一步加大，整體降價促銷的動力也會更強烈，這個"金九銀十"恐將化為泡影。

    中原地產北京顧問副總經理殷則表示，市場還將不斷地陷入僵持和膠著狀態(tài)，一旦成交持續(xù)冷清，加上周邊樓盤的持續(xù)走低，那么在今年年底，"坐不住"的開發(fā)商必須采用降價促量或者變相降低房價的方式來緩解資金鏈緊張的難題。如果在促銷中扮演"假摔"角色，恐怕不是明智之舉，開發(fā)商要想贏得客戶，還得靠價格誠意。

    陳國強也表示，限購范圍擴大、力度加強會強化降價預期，價格出現(xiàn)松動的時間窗口將會提前。陳國強強調，當前穩(wěn)定政策預期，是穩(wěn)定房價非常重要的一個方面。調控的決心不動搖，調整力度不放松，對未來市場的走向會有影響。

    顧云昌預計，北京房價穩(wěn)中有降是有望實現(xiàn)的。他表示，北京的房價實際上是兩種房源組成的，一種是商品房，另一種是保障房?，F(xiàn)在，北京保障房的規(guī)模很大。兩者加在一起，保障房比商品房便宜得多，所以隨著保障房的增多，北京房價自然會有所下降。