從穩(wěn)賺不賠到破產 引發(fā)房企前途思考

    過去紅火的銷售業(yè)績讓房地產行業(yè)成為"穩(wěn)賺不賠"的行業(yè)，但隨著行業(yè)的理性回歸，杭州房企破產似乎打破了這一神話。

    據媒體報道，杭州余杭區(qū)法院9日證實已受理杭州金星房地產公司破產案，杭州房企破產，一時間這一條消息充斥各大新聞版面，成為各方熱議話題。

    由于該企業(yè)是今年以來首家破產的房企，加上此前兩會期間不斷傳出"年內不會放松調控"等聲音使得整個房地產業(yè)持續(xù)低迷不振，此次事件引起了業(yè)內的高度關注。房地產公司如何避免重蹈金星房產的覆轍，在目前的宏觀調控下健康發(fā)展呢？破產是否會蔓延到成都？

    "杭州房企破產的個案，代表了部分將民間借貸作為救命稻草的房企困境"

    "地產行業(yè)是典型的高杠桿運作，償債壓力較大。從目前地產行業(yè)的各個指標看，其償債壓力不可小覷"

    "比房企倒閉更可怕的，是由其所引發(fā)的一系列連鎖反應"

    "在同等市場和政策背景下，多產業(yè)形態(tài)的大型國有企業(yè)能承受的資金壓力，遠遠超過以房地產為主業(yè)的單業(yè)態(tài)民營企業(yè)"

    破產房企進入高風險運轉

    由杭州金星房地產公司開發(fā)的位于杭州市文一西路與獅山路交匯處南側的西城時代項目現在已經交付兩期，三期后續(xù)項目已處于停工狀態(tài)。有杭州本地房地產業(yè)人士透露，金星房地產開發(fā)有限公司破產是一個特別的案例，其主因并不是宏觀調控對房地產企業(yè)的影響，而是母公司經營管理不善導致資金鏈斷裂，其受牽連陷入危機。

    今年，政府工作報告強調，目前房地產調控處于關鍵階段，要進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。對此次杭州房企破產事件，多位房地產業(yè)內人士通過媒體、微博等發(fā)表了自己的看法。

    "過去需求多，開發(fā)商賺錢很容易，現在樓市要回歸正常，房價也回歸合理，行業(yè)企業(yè)破產率也要回歸正常。"易居中國的回建強稱。表面看似一個特殊案例，但目前整個地產業(yè)資金面緊張是不爭的事實，而且整個經濟也處在波動之中。因此"可以肯定的是，未來將有更多的房地產企業(yè)面臨破產、倒閉的局面。"而最容易出現問題的項目和公司，一是新入門的企業(yè)，二是企圖"以小資金撬動大項目"的房企。他認為，前十年房地產行業(yè)體現出了高回報，而未來的十年則將體現出高風險。

    不少人士均表示，過去十多年，房地產一直處在狂飆式的上升階段，幾乎沒有聽說有房企破產，因此，有關房企破產后的處理程序、經驗也是一片空白。此次金星破產，房企、銀行、政府、業(yè)主面對的都是新情況，如何能夠妥帖處理好這個破產第一案，需要各方充分溝通、協(xié)商，共同想辦法。

    原因找錢難還是資金鏈惹禍？

    根據調查，金星房地產公司的問題并不是突然之間爆發(fā)的，這家公司4年來股權5次轉讓，大多數都是在其母公司中江控股董事長俞中江有關聯的企業(yè)和個人之中轉手。而中江控股已經在今年1月申報資不抵債，據知情人士透露，其資金缺口約有30個億。

    事實上，在多數業(yè)內分析師看來，房企庫存壓力和資金鏈緊張的趨勢在今年一季度得到進一步強化，這也是近段時間來房企破產、跑路等消息屢見報端的重要原因。通過近期陸續(xù)公布的2011年財報可以發(fā)現，上市房企巨大的庫存壓力和高企的負債率也愈加明顯，數據顯示：截至4月9日，A股市場74家披露2011年年報的上市房企存貨高達7230億元，比上年同期增長43%，同時負債超過8000億元，比上年增長31%。

    成都一位資深會計師表示："地產行業(yè)是典型的高杠桿運作，償債壓力較大。從目前地產行業(yè)的各個指標看，其償債壓力不可小覷。"由于房地產行業(yè)的特殊性，其存貨快速變現能力有限，公司在經營活動中離不開資金，還沒加上潛在的長期借款利息支出等，因此，一般貨幣資金缺口比較大。

    "比房企倒閉更可怕的，是由其所引發(fā)的一系列連鎖反應。"知名地產專家韓世同分析，如果商品房持續(xù)銷售不振，房企資金長期無法回籠，必將面臨破產和倒閉。由此一來，就可能會引發(fā)其背后資產鏈條的一系列債務危機。屆時被牽連的絕不僅是銀行系統(tǒng)，還有信托、民間借貸和基金等多個環(huán)節(jié)。

    應對成都房企積極銷庫存

    在成都，3月底先生別墅跑路的微博傳言也觸發(fā)了人們敏感的神經，杭州房企破產的消息更是引發(fā)業(yè)內對房企破產多米諾骨牌效應的關注和思考。

    全經聯四川分會秘書長何良栩表示，在成都，多數房企普遍遭受"倒春寒"，由于存量房巨大，它們今年的主要目標是消化庫存量，壓力同樣不容小視。因此，龍年伊始保利就迅疾推出"2012春雷行動"，華潤舉行青年房展會，恒大亮出"15周年讓利十個億"，國嘉地產宣布"2012瘋狂開市"，藍光迎來"三盤齊開"……成都多個大型品牌開發(fā)商紛紛展開大規(guī)模的促銷行動。越來越高的負債率、逐漸到期的房地產信托、銀行信貸……都成為房企必須面對和解決的資金難題。某房企營銷總監(jiān)指出："在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產企業(yè)通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。"

    同樣來自浙江的開發(fā)商--成都金尊房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)趙剛則認為，在此前房地產旺市時，不少資質不夠或者資金不充足的中小公司加入到了房產行業(yè)，在資金鏈方面，假如過多地選擇民間借貸的方式進行融資，將會導致企業(yè)進退兩難。事實上，在同等市場和政策背景下，多產業(yè)形態(tài)的大型國有企業(yè)能承受的資金壓力，遠遠超過以房地產為主業(yè)的單業(yè)態(tài)民營企業(yè)。

    "杭州房企破產的個案代表了部分將民間借貸作為救命稻草的房企困境。"王志綱工作室西南區(qū)總經理張志宇認為，金星申請破產可以視作持續(xù)的調控和市場低迷形勢之下，開發(fā)企業(yè)經營和資金都遇到困難的縮影，但它并不代表整個房地產行業(yè)。房企選擇離場的方式有很多，如通過少拿地、少開工、降價賣房、轉讓項目等方式來實現儲備現金，"所以，金星房產只是一個極端的個案，并不會蔓延至整個行業(yè)。"

    延伸閱讀

    上千家房企"消失"

    樓市調控不松動，房企的數量已經開始減少。僅北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市"消失"。北京市住建委去年12月發(fā)文稱，北京共有473家房企的資質證書有效期滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據有關規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質。這意味著，473家房地產企業(yè)將在北京樓市消失。此外，武漢房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發(fā)企業(yè)1375家，同比上年房企數量減少了200余家。而四川省建設廳的一份通告顯示，截至2011年7月，四川省共有423家房地產開發(fā)企業(yè)因未在行政許可規(guī)定期限內辦理延續(xù)手續(xù)，被注銷房地產開發(fā)資質。有意思的是，上述被注銷開發(fā)資質的房地產企業(yè)主要為三四級開發(fā)資質企業(yè)。